REHABILITACIONES Y REFORMAS

Cómo rehabilitar un edificio para construir oficinas

La rehabilitación y restauración de edificios es un asunto que afecta a cualquier tipo de propietario. Hay que tener en cuenta que cualquier edificio tiene asociado un tiempo de vida útil que dependerá de la calidad de los materiales de construcción, de su resistencia a los agentes que podrían propiciar su desgaste, así como del mantenimiento que se le haya podido dar.


Un empresario podría encontrar una buena oportunidad: podría encontrar un edificio antiguo a un precio muy interesante. Si lo reforma y construye oficinas, podría tener un centro plenamente operativo. Si tuviese que invertir en un edificio nuevo, probablemente gastaría más. Sin embargo, es un proyecto ambicioso que no se puede llevar a cabo de la noche a la mañana. Existen unas fases que se deben respetar:

  • Rehabilitación de un edificio para la construcción de oficinas en seis pasos



1.- Diagnóstico inicial

El primer paso consiste en llevar a cabo un diagnóstico previo en el que se tenga en cuenta el estado en el que se encuentra el edificio actualmente. Habrá que ser minuciosos en este tema, considerando cualquier deficiencia y anomalía detectable. Es importante que este estudio lo lleven a cabo los técnicos colegiales, ya que tan solo ellos tendrán la autoridad para confeccionarlo.


2.- Propuesta de proyecto

Una vez que se haya ejecutado el diagnóstico inicial, el siguiente paso es presentar la propuesta técnica en donde se unificarán las diferentes soluciones para la corrección y mejora de las anomalías y deficiencias que se han encontrado. También estarán contempladas las actuaciones para la rehabilitación del edificio. Cómo en el caso anterior, esta propuesta de proyecto debe llevarse a cabo por arquitectos y arquitectos técnicos colegiados. Cualquier proyecto que esté relacionado con la recuperación de edificio debe contar con un mínimo de documentos como planos, memoria, mediciones, pliegos de condiciones y presupuesto.


3.- Presupuesto

De los dos pasos anteriores ya se podrá entrever un presupuesto. Hay que valorar el precio de los trabajos que hay que llevar a cabo para la rehabilitación. Un error muy habitual es centrarse en el primer presupuesto que nos ofrecen, cuando lo interesante sería contar con un par. Así podremos comparar precios, calidades, tiempo de ejecución, entre otros criterios. Las empresas deben tener en cuenta el proyecto, la licencia para llevarlo a cabo, la dirección técnica y las normas urbanísticas del lugar.




4.- Trámites administrativos

La rehabilitación de un edificio para construir oficinas entraña una serie de trámites administrativos que se deben tener antes de comenzar con el proyecto. De lo contrario, la obra podría ser detenida a medias y se tendría que abonar una importante sanción. La licencia debe ser emitida por parte del departamento de urbanismo del ayuntamiento.


5.- Ejecución de la obra

Uno de los primeros pasos de la obra es contratar a la empresa de construcción, alquiler de maquinaria y el montaje de los andamios y de la instalación de las redes de seguridad.

  • Se tendrá en cuenta la sustitución o reparación de la cubierta.

  • Se procederá con la rehabilitación de las fachadas del edificio.

  • También se trabajará los pisos, escaleras y patios.

  • Se llevarán a cabo todos aquellos trabajos de impermeabilización correspondientes.

  • Instalaciones de agua y desagües para baños, ofice,.. así como electricidad adaptadas a cada situación, espacios de trabajo , etc,...

  • Reforma y distribución del interior.

  • Decoración de interiores adaptadas a cada proyecto.





Dependiendo del proyecto de rehabilitación, y de los objetivos que se quieran conseguir, el orden de la obra cambiará por completo.










6.- Firma del documento final

Cuando la obra haya terminado, habrá que firmar el documento final de la obra por parte de la empresa que se ha encargado de la misma. En este documento debe aparecer información como la fecha en la que ha terminado, el coste total de la misma, así como la declaración de recepción de la obra. También se estipulará si existen o no reservas. El arquitecto que se ha encargado de llevar la dirección facultativa tendrá que firmar el certificado de final de obra.


¿Por qué es importante rehabilitar edificios?

Según establece la legislación española, los propietarios de terrenos, edificios, construcciones o de cualquier otro elemento estarán obligados a llevar a cabo aquellos trabajos y obras de rehabilitación y conservación.

Para asegurar que esto es así, en la legislación se estipulan inspecciones periódicas, conocidas como ITE (Siglas de Inspección Técnica de Edificaciones). Estas inspecciones constan de una revisión de las condiciones de seguridad, estado estructural, estanqueidad y habitabilidad de cualquier inmueble.

En el caso de que no se pase la ITE de forma satisfactoria, se podrán imponer sanciones. Por ejemplo, al propietario de un inmueble se le podría imponer que rehabilite el edificio, aunque sea contra su voluntad.

Son muchos los edificios que se están recuperando, para hacer oficinas o para darles cualquier otro tipo de uso. Muchos inmuebles que en sus orígenes fueron particulares ahora son comerciales y están dotados de nuevas funciones para adaptarse a las nuevas necesidades.


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